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萬科凈利下滑11.7%,祝九勝反思三大原因,回應與恒大、泰禾“緋聞”

2021-08-31 09:33 | 作者: 李艷艷,米娜

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“整個行業的游戲規則發生變化,發展思維也要相應調整。”萬科的長期經營目標是什么?祝九勝說,堅持穩字當頭,“在我們的認知里,‘活下去’比什么都重要。”

文|《中國企業家》記者 李艷艷

編輯|米娜

頭圖來源|視覺中國

恒大、泰禾、藍光、華夏幸福……

8月30日,在萬科召開的2021年線上中期業績會上,上述公司屢屢被投資機構和媒體提及。這些公司及身后的項目,或已成為萬科的“收并購”標的,或陷入與萬科“收并購”疑云。這些背后,是市場對萬科對外投資及業務合作策略的猜測。

“我們的‘緋聞’多了點兒。”業績會現場,公司總裁、首席執行官祝九勝這樣戲謔道。

關于近期“萬科參與接手恒大集團出售資產事宜”的傳聞,祝九勝說,萬科與恒大過往在項目層面確有合作,最近幾個月有接觸和探討,“但目前沒有更多實質性的合作”。

至于“萬科入股泰禾”的進展,祝九勝稱,萬科一直有一個小組在跟泰禾密切聯系,幫忙把關一些專業問題,“符合條件,我們仍然會履約。”

相比收并購的傳聞,行業更關注的命題是:受行業毛利率下降影響,萬科今年上半年凈利潤同比下滑11.7%。祝九勝解釋稱,三大原因導致萬科凈利下滑,預計全年仍將承壓。對萬科而言,一個關鍵且棘手的挑戰是,“轉型業務的效果還未真正體現出來”。

從2014年開始,萬科逐步從房地產開發轉向房地產開發、經營、服務并重。“服務、經營業務的邏輯,與開發的邏輯不同。”祝九勝坦言,“今天再來反思我們的新業務、新賽道,也有很多值得檢討的地方。”

業績會現場,《中國企業家》問祝九勝,從土地開發轉移到存量改造上,意味著萬科轉型的效果可能要在三五年后才能顯現出來,甚至時間會更久。尤其是參與舊改項目,或將面臨很多預期內外的困難,總體來看“存量”這塊骨頭很難啃。萬科轉型的底氣在哪里?

“我們存量改造(業務)分為兩塊:一塊是大拆大建的更新業務;一塊是修舊如舊的微更新業務。這兩塊業務特點不同,需要的能力模型也不同。”祝九勝說。

祝九勝對《中國企業家》解釋稱,以三舊改造、大拆大建來說,同行很多人都有能力,有些同行能力比萬科更好。但最近,住建部有一個政策變化,大拆大建的比例要控制在20%以內,也就是說未來城市不可能有那么多大拆大建的機會。

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來源:被訪者

另一種方式,就是修舊如舊的微更新。祝九勝說,從上海的上生新所、廣州的永慶坊、北京的望京小街、深圳的南頭古城,再到沈陽的紅梅文創園、福州的倉前九里等,這類業務表面上賺錢很難,但它對企業解題的能力要求很高。

“多年前,萬科公益基金會就去山西修古廟,在十年前的投資人看來,做這種事可能毫無價值。但正因為有多年前建立的這種能力,我們今天在南頭古城、永慶坊這類帶有城市歷史記憶、文物和文化承載性質的項目上,才有可能長袖善舞。”祝九勝稱,硬骨頭啃下來,就變成了能力,能力遲早有創造價值、體現價值的那一天。

“只是這一天什么時候來?或者作為一家企業、一支團隊,等不等得到這一天的來臨。”祝九勝稱。

凈利下滑

“毛利率下滑原因”的提問,被拋到了祝九勝面前時,讓他想起自己讀書時,期中考試沒考好,面對老師和同學的疑問,心里很忐忑,“畢竟(萬科)長期是個好學生”。

業績會召開的前一日,萬科發布2021年半年度報告,實現營業收入1671.1億元,同比增長14.2%;歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元,同比下降11.7%。今年上半年,萬科開發業務實現合同銷售面積2191.7萬平方米,合同銷售金額3544.3億元,同比分別增長5.5%和10.6%。

此前,萬科在半年或半年以上維度出現凈利同比下跌的情況,還要追溯到2008年金融危機時。如今萬科再度出現“凈利潤下跌”,是否與短期或階段性因素的影響有關?

關于凈利下滑,祝九勝回應稱,原因主要有三方面:第一,銷售規模的增長有限;第二,開發業務毛利率下降較快,其中地價占比在不斷升高,這會逐步體現到以后的結算收入和結算利潤上;第三,轉型業務帶來的影響,“效果的體現還需時間”。

毛利方面,萬科房地產開發業務的利潤率同比減少5.6個百分點至18.01%。業績會現場,有投資機構提出疑問:這個毛利率水平,是否接近萬科和行業的底部了?

“整個行業的毛利在下降,大家都看得見。”祝九勝稱,“行業回到平均的回報水平,但行業的回報水平不等于(某家)企業的回報水平。誰的精細管理做得好,產品、服務做得好,能贏得客戶青睞,盈利水平就會更高。”

地價上漲帶來的影響,持續反映在萬科的拿地成本中。

財報顯示,萬科今年上半年獲取新項目95個,總規劃建筑面積1505.9萬平方米,權益規劃建筑面積1101.4萬平方米。項目總地價1126.3億元,均價為7480元/平方米,這一均價相較于去年同期的6368元/平方米,上漲超17%。新獲取項目中,一二線城市的投資金額占92%。

“我們全年毛利率的壓力還在。”祝九勝稱。

多元布局顯成效,利潤貢獻尚有限

從2014年開始,萬科逐步拓展多元化布局,包括物業服務、物流倉儲、商業開發及運營等板塊。物業板塊,今年上半年,萬物云實現營收103.8億元,同比增長33.3%;青年公寓品牌泊寓,上半年實現營業收入13.2億元,同比增長25.6%;物流,萬緯物流管理項目營收同比增長64%至13.4億元,可租賃建筑面積1149萬平方米。商業開發與運營平臺印力營收為36.29億,同比增長19%。

不過,新業務還未成為萬科利潤增長的顯著力量。

祝九勝坦言,萬科對完成轉型需要的時間、轉型的難度和需要的能力是嚴重低估的,現在復盤檢討,當年轉型起步時還是太過樂觀了。“即使將來所有經營服務業務都做得很好,對傳統銷售規模和利潤的貢獻還很有限,能夠貢獻的是企業價值和中長期估值。”

祝九勝稱,服務、經營類業務的邏輯,與開發的邏輯不同,而且萬科還有很多不動產投資的業務,“這部分由于我們采取了穩健的會計政策,按歷史成本計價,不光價值未重估,每年還會有折舊和攤銷,累計的影響也會相對較高。”

以商業開發及運營業務為例,祝九勝稱,萬科在商業業務方面與行業優秀玩家尚有差距。“比如,印力(萬科旗下的商業地產運營公司)在上海的競爭力較強,難題在于另一些城市做得不夠好,所以整體在報表上的呈現不太好。但公司在能力上的差距小于業績上的差距,我們有信心找到差異化的解決方式。”

公司的租賃業務不賺錢,是外界對萬科轉型的擔憂之一。

2008年,萬科開始探索租賃住宅業務,目前也是中國最大的集中式租賃住宅服務商。“未來10年,萬科希望在微利可持續的前提下,探索長租房的規模化發展。”公司董秘朱旭在業績會現場表示。

如何實現盈利能力和社會責任的統一?

朱旭稱,目前萬科的長租業務處于虧損狀態,但經過最近一兩年的努力,無論在品牌優勢,還是運營效率、科技系統先進性以及客戶黏性方面,都有了進步。“這些進步會逐漸體現在公司的財務指標上,經過努力,城市泊寓NOI率(資本化率)可達到5%以上,客戶續租率和凈推薦率也達到了行業領先水平。”朱旭稱。

祝九勝舉例稱,萬科涉及城中村改造的“萬村”業務房源有6.5萬間,其中有6萬間在深圳。“這塊業務現在不賺錢,客觀來講也影響了銷售增長,但它響應了‘租購并舉’政策。哪怕沒賺到錢,但我們解決了真實需求。”

再提“活下去”

截至今年上半年,萬科在建項目和規劃中項目的總建筑面積約1.6億平方米,其中權益建筑面積約6738.8萬平方米。此外,舊改項目中萬科權益建筑面積約339.8萬平方米。

業績會現場,萬科執行副總裁、首席運營官劉肖表示,土地市場供應端呈現多元化特點,雙集中、項目收并購、城市更新都是重要的供應渠道。例如,萬科過去三年的收并購項目在開發業務投資額中占比40%。劉肖稱,“雙集中”對市場來說是新生事物,對大家都有挑戰,實際上萬科也處在適應和磨合的過程中。

“對部分城市即將到來的第二輪集中供地,公司并沒有對第二輪出讓的熱度去做一個詳細的預測。但可以確信的是,第二輪還是一如既往地去堅持穩健的投資策略,在行穩致遠這個總的基調下‘量入為出’。”劉肖解釋稱。

今年一季度末,萬科實現“三條紅線”全部歸綠檔,這一狀況在今年二季度得以保持。

截至二季度末,萬科持有貨幣現金1952.2億元,扣除預售監管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍;凈負債率20.2%,連續20年低于40%;剔除預收賬款的資產負債率69.7%。此外,上半年萬科綜合融資成本為4.27%,同比下降32個基點。

業績會現場,萬科財務負責人韓慧華稱,整個行業“去杠桿”是大勢,今年以來融資環境持續收緊,金融機構在房企的融資上更加謹慎。萬科上半年的融資方式主要是“借新還舊”,下半年融資總量仍會保持控制和克制。

“整個行業的游戲規則都在發生變化,我們的發展思維也要相應作出調整。”談及長期經營目標時,祝九勝表示,萬科沒有把規模和速度作為唯一目標來看,會在規模和效益之間、短期和長期之間、風險和收益之間權衡。

“萬科堅持穩字當頭,”祝九勝強調,“在我們的認知里,‘活下去’比什么都重要。”

2018年,萬科在地產行業內首提“活下去”。如今,祝九勝再度重復這三個字,在他看來,辦一家企業,要對廣大利益相關方擔起責任,首先要確保經營安全。“特別是規模超過5000億元以后,經營安全的重要性變得更為突出。”

近期,萬科股價位于低位,對于是否會考慮回購股票,朱旭在業績會上表示,維護市場價值有兩個條件:第一是股價跌破凈資產;第二是20個交易日跌幅超過30%。“萬科自己也是股東方,對股價下跌感同身受,但更重要的是管理層能否為股東創造長期價值。”

二級市場上,萬科在A股今年年內顯著下跌,累計跌超27%。截至8月30日下午收盤,萬科A下跌7.03%,收盤價為19.43元。


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值班編輯:周春林  審校:張格格  制作:崔允琰

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